깡통전세, 숫자 3개로 바로 걸러내는 방법

공시지가는 시세와 다를 수 있지만, 입력 가능한 객관치로는 가장 흔한 출발점입니다. 시세 자료가 있다면 시세를 우선해도 좋습니다. 중요한 것은 ‘하나의 기준 축’을 정해 두고 보증금·채권을 그 축에 비교하는 습관입니다.

근저당은 채권자가 권리를 실행할 때 우선순위에 영향을 줍니다. 금액이 크다는 것은 앞줄이 두껍다는 뜻이고, 임차인 입장에서는 후순위 리스크를 의미합니다. 보증금과 합쳐서 기준 축 대비 비율을 보면 한눈에 불편함이 드러납니다.

보증금은 내 현금 전부입니다. 그래서 비율이 조금만 나빠도 심리적·재무적 부담이 크게 증가합니다. 세 숫자를 같은 표에 놓고, (보증금+근저당)/기준축이 과도한지를 먼저 보세요. 이후에 전세보증보험·특약·추가 담보를 논의하면 훨씬 설득력이 생깁니다.

가처분·가압류·임대인의 제3채무 등은 등기를 꼼꼼히 읽어야 드러납니다. 계산기는 참고용이며, 최종 판단은 전문가 확인이 필요할 수 있습니다. 그래도 1차 필터로 숫자 세 개는 시간 대비 효율이 매우 좋습니다.