깡통전세 계산법: 시세·선순위 채권·보증금 세 숫자로 거르는 법

전세가율은 흔히 '보증금 ÷ 매매가'로 설명되지만, 안전성을 판단할 때는 선순위 채권까지 더해야 합니다. 집이 경매로 넘어가면 낙찰대금에서 선순위 채권자가 먼저 가져가고 남은 돈으로 내 보증금을 돌려받기 때문입니다.

예를 들어 시세 3억 원 빌라에 근저당 채권최고액 6천만 원이 있고 내 보증금이 1억 8천만 원이라면, (6천만 + 1억 8천만) ÷ 3억 = 80%입니다. 계산상으로는 다 받을 수 있어 보이지만, 아래에서 볼 낙찰가율을 적용하면 이야기가 달라집니다.

아파트는 같은 단지·면적의 최근 실거래가가 있어 시세 판단이 비교적 쉽습니다. 문제는 빌라·다세대·오피스텔입니다. 거래가 드물어 중개사가 제시하는 시세가 실제보다 높을 수 있고, 신축 빌라는 분양가 자체가 부풀려진 경우도 있습니다.

이럴 때는 세 가지 숫자를 나란히 놓고 가장 낮은 값을 기준으로 삼습니다. 국토교통부 실거래가의 인근 유사 주택 매매가, 부동산 공시가격 알리미의 공시가격에 1.4배 안팎을 곱한 값(보증보험 심사가 공시가격을 활용하는 방식과 비슷한 접근), 그리고 감정평가 금액입니다. 중개사가 말한 시세가 이 셋보다 확연히 높다면 그 자체가 경고 신호입니다.

등기부 을구의 근저당 채권최고액은 기본입니다. 여기에 다가구주택이라면 나보다 먼저 전입한 다른 세입자들의 보증금 합계가 모두 선순위입니다. 다가구는 등기부에 세입자 보증금이 나오지 않으므로 중개사를 통해 확정일자 부여 현황이나 임대차 정보를 확인해야 합니다.

눈에 보이지 않는 선순위도 있습니다. 임대인의 체납 세금 중 해당 부동산에 부과된 세금(당해세)은 경매 배당에서 세입자보다 앞설 수 있고, 소액임차인 최우선변제금도 다른 세입자에게 먼저 배당됩니다. 그래서 임대인 납세증명서 확인과 다가구의 세대 수 파악이 함께 필요합니다.

비율이 80%라 해도 경매에서 시세의 80%에 낙찰된다면 내 몫은 거의 남지 않습니다. 빌라·다세대는 아파트보다 낙찰가율이 낮은 편이라 시세의 70% 안팎에 낙찰되는 사례도 흔합니다. 경매 비용까지 빠지면 회수액은 더 줄어듭니다.

앞의 예시(시세 3억, 선순위 6천만, 보증금 1억 8천만)에 낙찰가율 75%를 적용하면 낙찰대금은 2억 2,500만 원입니다. 선순위 6천만 원을 먼저 떼고 나면 1억 6,500만 원이 남아, 보증금 1억 8천만 원 중 1,500만 원 이상을 잃게 됩니다(경매 비용 제외). 계약 전 이 계산을 한 번만 해봐도 판단이 명확해집니다.

비율이 70~80% 사이로 애매하다면 세 가지 선택지가 있습니다. 첫째, 보증금을 낮추고 일부를 월세로 돌리는 반전세 협상입니다. 둘째, 전세보증금반환보증 가입이 가능한지 계약 전에 확인하고, 가입이 거절되면 계약을 해제할 수 있다는 특약을 넣는 것입니다. 셋째, 잔금일에 기존 근저당 일부를 상환·말소하는 조건을 거는 것입니다.

어느 방법이든 핵심은 '말'이 아니라 '계약서 문장'으로 남기는 것입니다. 임대인이 구두로 약속한 대출 상환이 지켜지지 않아 피해를 본 사례가 많기 때문입니다.