집값만 보면 자금 계획이 무너집니다
취득세·중개보수·등기비용은 주택담보대출에 포함되지 않아 전액 현금으로 준비해야 합니다. 9억 원을 넘으면 취득세만 집값의 3%가 됩니다. 잔금일에 현금이 모자라면 계약 자체가 흔들리므로, 매수 검토 단계에서 아래 표의 합계를 계약금·잔금과 별도로 잡아 두세요.
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부동산 거래비용 계산기
취득세·지방교육세·농어촌특별세, 국민주택채권, 중개보수(부가세 포함), 법무 비용, 인지세까지 집값 외에 필요한 현금을 합산합니다.
부대비용이 큰 편입니다. 중개보수 협의와 감면 요건을 확인해 보세요
| 취득세 (1.67%) | 1,166만원 (11,666,900원) |
| 지방교육세 | 116만원 (1,166,690원) |
| 국민주택채권 즉시매도 부담매입액 1,255만원 (12,558,000원) × 할인율 약 8% (공시가격 4억 8,300만원 (483,000,000원) 기준) | 100만원 (1,004,640원) |
| 중개보수 상한법정 상한 — 협의로 낮출 수 있음 | 280만원 (2,800,000원) |
| 중개보수 부가세일반과세자 중개사무소 기준 | 28만원 (280,000원) |
| 법무사 보수·등기 실비시장 평균 참고치 | 65만원 (650,000원) |
| 인지세 | 15만원 (150,000원) |
총 부대비용 1,771만원 (17,718,230원)
매매가 대비 2.53% — 대출이 나오지 않는 현금 지출입니다.
세율 기준일 2026-09-25. 채권 할인율은 매일 바뀌며, 감면·중과 배제는 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
같은 집을 사도 주택 수 판단, 조정지역 여부, 생애최초·일시적 2주택 요건에 따라 취득세가 수천만 원 달라질 수 있습니다. 계약 전에 주택 수를 세는 방법부터 확인받으세요.
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절세 포인트는 계약 전에 결정됩니다
생애최초 감면, 취득 후 주택 수, 일시적 2주택 처분 기한, 조정대상지역 여부는 모두 계약 전에 확인해야 적용받을 수 있습니다. 잔금 후에는 되돌릴 수 없는 항목이 많아, 주택 수 판단이 애매하면 계약 전에 세무사 확인을 받는 것이 안전합니다.
언제, 어디에 내나요
취득세는 잔금일(또는 등기일 중 빠른 날)부터 60일 안에 위택스나 관할 시·군·구청에 신고·납부합니다. 소유권이전등기는 잔금일부터 60일 안에 신청해야 하며, 법무사에 맡기면 등기 당일 취득세·채권 매입·등기신청을 한 번에 처리합니다.
중개보수는 상한이지 정가가 아닙니다
법정 요율은 받을 수 있는 최대치이고, 실제 금액은 그 안에서 중개사와 협의해 정합니다. 계약서를 쓰기 전에 요율을 확정해 확인설명서에 적어 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.
집값별 매수 부대비용 총액 (1주택, 서울, 전용 85㎡ 이하)
대출이 나오지 않아 현금으로 준비해야 하는 돈입니다. 중개보수는 법정 상한 요율에 부가세 10%를 더했습니다.
| 매매가 | 취득세+지방교육세 | 중개보수(VAT 포함) | 등기 부대비용 | 합계 | 집값 대비 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3억원 | 330만원 | 132만원 | 98만원 | 560만원 | 1.87% |
| 5억원 | 550만원 | 220만원 | 132만원 | 902만원 | 1.80% |
| 7억원 | 1,283만원 | 308만원 | 180만원 | 1,772만원 | 2.53% |
| 9억원 | 2,970만원 | 495만원 | 234만원 | 3,699만원 | 4.11% |
| 12억원 | 3,960만원 | 792만원 | 330만원 | 5,082만원 | 4.24% |
| 15억원 | 4,950만원 | 1,155만원 | 382만원 | 6,487만원 | 4.32% |
등기 부대비용 = 국민주택채권 즉시매도 손실 + 법무사 보수(시장 평균) + 인지세. 공시가격은 매매가의 약 69%로 추정했습니다. 채권 할인율은 매일 바뀝니다.
주택 취득세율 (지방세법 제11조·제13조의2)
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 6억 이하 1% · 6억~9억 1~3% · 9억 초과 3% | 같음 |
| 2주택 | 8% (일시적 2주택은 1주택 세율) | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
지방교육세는 일반세율이면 취득세의 10%(0.1~0.3%), 중과세율이면 과세표준의 0.4%입니다. 전용 85㎡ 초과는 농어촌특별세 0.2%(중과 시 0.6~1.0%)가 붙습니다.
계산 예시
위 계산기와 같은 계산식으로 구한 값입니다.
생애최초 5억 원 아파트
무주택 신혼부부, 서울, 전용 59㎡
- 매매가
- 5억원
- 적용 취득세율
- 1%
- 취득세
- 300만원
- 생애최초 감면
- −200만원
- 지방교육세
- 50만원
- 중개보수(VAT 포함)
- 220만원
- 채권·법무사·인지세
- 131만 7,600원
- 현금으로 준비할 합계
- 701만 7,600원
생애최초 감면은 최대 200만 원이며, 취득일부터 3개월 안에 전입하고 3년 이상 실거주해야 유지됩니다.
갈아타기 8억 원 (일시적 2주택)
기존 집을 기한 안에 팔 예정, 조정대상지역, 전용 84㎡
- 매매가
- 8억원
- 적용 취득세율
- 2.33%
- 취득세
- 1,866만 6,400원
- 지방교육세
- 186만 6,640원
- 중개보수(VAT 포함)
- 352만원
- 채권·법무사·인지세
- 194만 8,160원
- 현금으로 준비할 합계
- 2,600만 1,200원
6억~9억 구간은 취득세율이 집값에 따라 1~3% 사이에서 올라갑니다. 기존 주택을 기한 안에 못 팔면 8% 중과분이 추징됩니다.
조정대상지역 두 번째 집 8억 원
기존 주택을 유지한 채 추가 매수, 전용 84㎡
- 매매가
- 8억원
- 적용 취득세율
- 8%
- 취득세
- 6,400만원
- 지방교육세
- 320만원
- 중개보수(VAT 포함)
- 352만원
- 채권·법무사·인지세
- 194만 8,160원
- 현금으로 준비할 합계
- 7,266만 8,160원
같은 8억 원이라도 중과(8%)가 붙으면 부대비용이 몇 배로 커집니다. 주택 수 판단은 계약 전에 끝내야 합니다.
11억 원 대형 아파트
1주택, 서울, 전용 115㎡
- 매매가
- 11억원
- 적용 취득세율
- 3%
- 취득세
- 3,300만원
- 지방교육세
- 330만원
- 농어촌특별세
- 220만원
- 중개보수(VAT 포함)
- 605만원
- 채권·법무사·인지세
- 313만 2,320원
- 현금으로 준비할 합계
- 4,768만 2,320원
9억 원 초과는 취득세 3%에 85㎡ 초과 농어촌특별세가 더해지고, 중개보수 상한 요율도 0.4%에서 0.5%로 올라갑니다.
자주 묻는 질문
Q. 5억 아파트를 사면 부대비용이 얼마나 드나요?
A. 1주택·서울·전용 85㎡ 이하 기준으로 취득세 500만원(1%), 지방교육세 50만원, 중개보수 상한 220만원(부가세 포함), 국민주택채권·법무사·인지세 약 132만원으로 합계 약 902만원입니다. 집값의 약 1.8%를 현금으로 따로 준비해야 합니다.
Q. 취득세율은 어떻게 결정되나요?
A. 1주택 기준 6억 이하 1%, 6억 초과~9억 이하 1~3% 구간별 누진, 9억 초과 3%입니다. 조정대상지역 2주택 이상은 8~12% 중과가 적용될 수 있어 주택 수 판단이 매우 중요합니다.
Q. 생애최초 취득세 감면은 누가 받나요?
A. 본인·배우자 모두 주택을 소유한 적이 없고, 실거래가 12억 이하 주택을 취득하면 최대 200만 원까지 취득세가 감면됩니다. 취득일부터 3개월 내 전입 등 요건이 있으니 계약 전에 확인하세요.
Q. 부대비용은 대출에 포함되나요?
A. 주택담보대출은 집값 기준으로만 나오므로 취득세·중개수수료·등기비용은 현금으로 준비해야 합니다. 자금 계획을 세울 때 집값의 2% 안팎을 별도 현금으로 잡아두는 것이 안전합니다.
다주택·조정대상지역·감면 요건은 개인 상황에 따라 달라집니다. 신고 전에는 위택스 안내 또는 세무 전문가를 통해 확인하세요.