부동산 증여세: 시가는 어떻게 정할까, 공제 한도와 준비 자료

증여세는 받는 사람을 기준으로, 같은 사람(직계존속은 부모를 한 사람으로 봄)에게서 10년 동안 받은 금액을 합산해 공제를 적용합니다. 성년 자녀가 부모에게 받으면 10년 합계 5천만 원까지, 미성년 자녀는 2천만 원까지 공제됩니다.

2024년부터는 혼인·출산 증여재산공제가 생겨, 혼인신고일 전후 2년 또는 자녀 출생일부터 2년 이내에 직계존속에게 받은 재산은 기본 공제와 별도로 1억 원까지 추가 공제됩니다(혼인·출산 합산 1억 원 한도). 부동산 증여에도 활용할 수 있습니다.

증여재산은 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지의 평가기간 안에 있는 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액을 시가로 봅니다. 해당 재산의 거래가 없으면 면적·위치·용도·기준시가가 비슷한 다른 재산의 매매사례가액을 씁니다.

아파트는 같은 단지에 전용면적과 공시가격 차이가 작은(각각 ±5% 이내) 세대의 거래가 있으면 그 가격이 시가가 됩니다. 여러 건이면 공시가격 차이가 가장 작은 거래를 씁니다. 그래서 같은 단지의 다른 동 거래가 증여세를 결정하는 경우가 흔합니다. 증여일 전후로 급매나 고가 거래가 있었는지 확인하세요.

비교할 거래가 드문 단독주택·토지는 기준시가로 신고할 수 있지만, 국세청이 감정평가를 통해 시가를 다시 산정하는 경우가 있습니다. 이때 신고가액보다 높게 평가되면 추가 세금과 가산세 문제가 생길 수 있습니다.

그래서 비주거용이나 고가 단독주택은 처음부터 감정평가를 받아 그 가액으로 신고하는 방법을 검토합니다. 감정가액은 원칙적으로 둘 이상의 감정기관 평균(기준시가 10억 원 이하는 하나도 가능)을 사용하며, 감정 수수료는 일정 한도에서 비용으로 인정됩니다.

주택담보대출이나 전세보증금이 있는 집을 그 채무와 함께 증여하면 부담부증여가 됩니다. 수증자가 인수한 채무만큼은 증여자가 집을 판 것으로 보아 증여자에게 양도소득세가 과세되고, 나머지 부분에만 증여세가 부과됩니다.

전체 세금을 줄일 수 있는 경우도 있지만, 증여자의 양도세(다주택자라면 더 클 수 있음)와 수증자의 채무 상환 능력을 함께 봐야 합니다. 수증자가 인수한 채무를 실제로 상환하는지 국세청이 사후 관리하므로, 부모가 대신 갚으면 다시 증여로 과세됩니다.

증여세는 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부해야 하며, 기한 내 신고하면 3% 신고세액공제를 받습니다. 부동산은 등기원인일(증여계약일)이 기준이 되는 경우가 많으니 등기 일정과 함께 관리하세요.