6월 1일, 보유세의 기준일
재산세와 종부세 모두 6월 1일 소유자에게 1년치가 부과됩니다. 5월 31일에 잔금을 치르면 그해 보유세는 전부 매수인 몫, 6월 2일이면 매도인 몫입니다. 매매 시기가 5~6월이라면 잔금일 하루 차이로 수십~수백만 원이 갈리니 계약 때 반드시 챙기세요.
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재산세·종부세 계산기
공시가격으로 주택 재산세(도시지역분·지방교육세 포함)와 종합부동산세(농어촌특별세 포함)를 계산하고, 7월·9월 고지액을 나눠 보여줍니다.
재산세는 매년 6월 1일 소유자에게 1년 치가 부과됩니다. 잔금일이 6월 1일 전후인지에 따라 부담자가 바뀝니다
연간 보유세 78만원 (787,200원)
재산세
| 과세표준 (공정시장가액비율 44%) | 2억 6,400만원 (264,000,000원) |
| 재산세 (1주택 특례세율) | 34만원 (348,000원) |
| 도시지역분 (0.14%) | 36만원 (369,600원) |
| 지방교육세 (재산세의 20%) | 6만원 (69,600원) |
| 재산세 합계 | 78만원 (787,200원) |
| 7월 고지 (주택분 1/2) | 39만원 (393,600원) |
| 9월 고지 (주택분 1/2) | 39만원 (393,600원) |
종합부동산세 (12월 고지)
공시가격이 공제 금액(12억원 (1,200,000,000원)) 이하라 종부세가 없습니다.
세부담상한, 과세표준상한제, 임대주택 합산배제, 감면은 반영하지 않았습니다. 다주택은 공시가격 합계를 기준으로 근사 계산합니다. 세율 기준일 2026-09-25.
보유세는 6월 1일 소유 여부, 1세대 1주택 인정 여부, 부부 공동명의 선택에 따라 크게 달라집니다. 종부세 1주택 공동명의 특례처럼 신청해야 받는 혜택도 있으니 고지 전에 확인하세요.
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보유비용은 수익률의 일부입니다
실거주든 투자든 재산세는 매년 반복되는 고정비입니다. 매수 검토 단계에서 연간 재산세를 계산해 월 환산(12분의 1)으로 주거비에 포함해 보세요. 투자라면 재산세·수리비를 뺀 순수익 기준으로 수익률을 다시 계산해야 실제 성과가 보입니다.
1주택 특례가 세금을 얼마나 줄이나
1세대 1주택은 공정시장가액비율이 60% 대신 43~45%로 낮아지고, 공시가격 9억 원 이하면 세율도 구간마다 0.05%p 낮은 특례세율을 씁니다. 이사 과정의 일시적 2주택은 요건(기존 주택 처분 기한 등)을 갖춰야 1주택으로 인정되니, 6월 1일 전후의 이사·매도 일정을 함께 확인하세요.
공시가격이 오르면 세금은 더 크게 오른다
세율이 누진 구조라 공시가격 상승률보다 세금 상승률이 큽니다. 다만 재산세에는 전년 대비 증가 한도(세부담상한)와 과세표준상한제가 있어 실제 고지액은 계산값보다 덜 오를 수 있습니다. 4월 공시가격 열람 기간에 이의신청도 가능합니다.
주택 재산세 세율표 (2026)
과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율. 세액 = 과세표준 × 세율 − 누진공제.
| 과세표준 구간 | 표준세율 | 1세대 1주택 특례세율 | 누진공제 |
|---|---|---|---|
| 6,000만원 이하 | 0.1% | 0.05% | - |
| 6,000만원 초과 1억 5,000만원 이하 | 0.15% | 0.1% | 3만원 |
| 1억 5,000만원 초과 3억원 이하 | 0.25% | 0.2% | 18만원 |
| 3억원 초과 | 0.4% | 0.35% | 63만원 |
특례세율은 1세대 1주택이면서 공시가격 9억 원 이하일 때 적용됩니다. 고지서에는 여기에 도시지역분(과세표준의 0.14%)과 지방교육세(재산세의 20%)가 더해집니다.
공정시장가액비율
| 구분 | 공시가격 | 비율 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 특례 | 3억 원 이하 | 43% |
| 1세대 1주택 특례 | 3억 원 초과 6억 원 이하 | 44% |
| 1세대 1주택 특례 | 6억 원 초과 | 45% |
| 그 외(다주택·법인 등) | 전체 | 60% |
종합부동산세 세율표 (주택분)
과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제 9억, 1세대 1주택 12억) × 60%.
| 과세표준 구간 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 1% | 1% |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 1.3% | 2% |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 1.5% | 3% |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 2% | 4% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5% |
종부세액의 20%가 농어촌특별세로 함께 고지됩니다. 재산세로 이미 낸 부분은 종부세에서 빼 줍니다.
1세대 1주택 종부세 세액공제
고령자 공제와 장기보유 공제는 합산해 최대 80%까지 받을 수 있습니다.
| 고령자(만 나이) | 공제율 | 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
| 65세 이상 | 30% | 10년 이상 | 40% |
| 60세 이상 | 20% | 5년 이상 | 20% |
계산 예시
위 계산기와 같은 계산식으로 구한 값입니다.
공시가격 3억 원 아파트
1세대 1주택, 공시가격 3억원
- 공정시장가액비율
- 43%
- 과세표준
- 1억 2,900만원
- 재산세(본세)
- 9만 9,000원
- 도시지역분
- 18만 600원
- 지방교육세
- 1만 9,800원
- 연간 합계
- 29만 9,400원
- 7월 / 9월 고지
- 29만 9,400원 / 0원
재산세 본세가 20만 원을 넘지 않으면 7월에 한 번에 고지됩니다.
공시가격 6억 원 아파트
1세대 1주택, 공시가격 6억원
- 공정시장가액비율
- 44%
- 과세표준
- 2억 6,400만원
- 재산세(본세)
- 34만 8,000원
- 도시지역분
- 36만 9,600원
- 지방교육세
- 6만 9,600원
- 연간 합계
- 78만 7,200원
- 7월 / 9월 고지
- 39만 3,600원 / 39만 3,600원
공시가격은 3억 원 집의 2배지만 재산세 본세는 약 3.5배입니다. 누진세율이라 비싼 집일수록 세금이 더 빠르게 늘어납니다.
공시가격 15억 원 1주택 (62세, 8년 보유)
1세대 1주택이라 종부세 기본공제 12억 원, 고령자 20% + 장기보유 20% 세액공제
- 재산세 합계
- 342만 9,000원
- 종부세 과세표준
- 1억 8,000만원
- 세액공제율
- 40%
- 종부세 + 농특세
- 41만 4,720원
- 연간 보유세
- 384만 3,720원
공시가격 9억 원을 넘으면 재산세 특례세율이 빠지고 표준세율이 적용됩니다.
2주택 공시가격 합계 15억 원
다주택이라 공정시장가액비율 60%, 종부세 기본공제 9억 원, 세액공제 없음
- 재산세 합계(근사)
- 482만 4,000원
- 종부세 과세표준
- 3억 6,000만원
- 종부세 + 농특세
- 126만 7,200원
- 연간 보유세
- 609만 1,200원
같은 공시가격 합계라도 1주택(384만 3,720원)과 2주택(609만 1,200원)의 보유세 차이가 큽니다. 실제 재산세는 집마다 따로 계산합니다.
자주 묻는 질문
Q. 재산세는 언제, 어떻게 내나요?
A. 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과되며, 주택분은 7월과 9월에 절반씩 나눠 냅니다(세액 20만 원 이하면 7월 일괄). 6월 1일 직전에 팔면 그해 재산세는 매수인이 부담하므로, 매매 잔금일을 정할 때 이 날짜가 협상 포인트가 됩니다.
Q. 재산세는 어떻게 계산되나요?
A. 공시가격 × 공정시장가액비율(주택 60%, 1주택자는 43~45% 특례) = 과세표준에 0.1~0.4% 누진세율을 적용합니다. 여기에 지방교육세, 도시지역분이 붙어 고지서 금액은 재산세 본세보다 커집니다.
Q. 공시가격은 어디서 확인하나요?
A. 국토교통부 '부동산 공시가격 알리미'에서 주소로 조회할 수 있습니다. 공시가격은 통상 시세의 60~70% 수준이며 매년 4월경 확정됩니다. 공시가격이 오르면 재산세도 따라 오릅니다.
Q. 종합부동산세와는 다른 건가요?
A. 다릅니다. 재산세는 모든 주택 보유자가 내는 지방세이고, 종부세는 공시가격 합산액이 기준(1주택 12억, 다주택 9억 초과)을 넘는 경우에만 추가로 내는 국세입니다. 고가·다주택이라면 둘을 합친 총보유세로 판단해야 합니다.
Q. 보유세 계산기와 재산세 계산기는 무엇이 다른가요?
A. 보유세는 재산세와 종합부동산세를 합친 말입니다. 이 계산기는 재산세(도시지역분·지방교육세 포함)와 종부세(농어촌특별세 포함)를 함께 계산해 연간 보유세 총액을 보여 줍니다. 공시가격 합계가 종부세 기준 아래라면 보유세는 재산세와 같습니다.
Q. 종부세는 언제 내나요?
A. 매년 6월 1일 기준으로 계산해 11월 말에 고지되고 12월 1일부터 15일까지 냅니다. 세액이 250만 원을 넘으면 일부를 6개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 재산세는 주택분 절반이 7월 16~31일, 나머지 절반이 9월 16~30일 납부입니다.
Q. 계산기 결과와 고지서 금액이 다른 이유는 무엇인가요?
A. 세부담상한(전년 대비 증가 한도), 과세표준상한제, 감면, 합산배제, 지역자원시설세는 반영하지 않았기 때문입니다. 다주택은 공시가격 합계를 한 채로 가정해 재산세를 근사하므로 실제와 차이가 날 수 있습니다. 정확한 금액은 위택스·홈택스 고지 내역으로 확인하세요.
이 계산은 참고용이며 세부담상한·감면·합산배제는 반영하지 않습니다. 실제 고지액은 위택스(재산세)와 홈택스(종부세)에서 확인하세요.