전월세 전환율 계산기
전세를 반전세·월세로 바꿀 때의 전환율을 계산하고 법정 상한(한국은행 기준금리 + 2%p)과 비교합니다.
전환율 4.80%
계산식: 월세 × 12 ÷ (전세 보증금 − 월세 보증금)
법정 상한으로 받을 수 있는 최대 월세
83만원 (833,333원)
이 월세 조건을 상한 전환율로 환산한 전세금
2억 9,200만원 (292,000,000원)
법정 상한 5.0% = 기준금리 3.00%(2026-08-27 결정) + 2%p. 이 상한은 계약 기간 중 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되며, 신규 계약에는 협상 기준으로 활용하세요. HUG 전세보증 심사에는 별도의 전환율(6.5%)이 쓰입니다.
집주인이 제안한 월세가 적정한지 전환율 하나로 판단할 수 있습니다. 계약 기간 중 전환인데 법정 상한을 넘는다면 초과분은 효력이 없습니다. 계약 전 이 숫자를 확인해 두면 협상에서 훨씬 유리합니다.
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전환율 5% 기준 빠른 감각
- ·보증금 1,000만 원 ↓ ≒ 월세 약 4만 2천 원 ↑
- ·보증금 1억 ↓ ≒ 월세 약 42만 원 ↑
- ·월세 10만 원 ↓ ≒ 보증금 약 2,400만 원 ↑
협상 자리에서 이 감각만 있어도 즉석 제안의 유불리를 바로 판단할 수 있습니다.
반전세 협상에서 쓰는 법
재계약 때 ‘보증금 그대로 + 월세 30만 원’ 같은 제안을 받으면, 이 계산기로 그 월세가 전환율 몇 %에 해당하는지 역산해 보세요. 법정 상한이나 주변 시세 전환율보다 높다면 그 숫자가 협상 카드가 됩니다. 감이 아니라 전환율로 말하면 협상이 짧아집니다.
자주 묻는 질문
Q. 전월세 전환율이란 무엇인가요?
A. 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 예를 들어 전환율 5%로 보증금 1억을 월세로 돌리면 연 500만 원, 월 약 41만 7천 원이 됩니다. 전환율이 높을수록 세입자에게 불리합니다.
Q. 법정 전환율 상한은 얼마인가요?
A. 주택임대차보호법상 '기준금리 + 2%p'가 상한입니다(2026년 8월 27일 기준금리 3.00%로 현재 상한은 연 5.0%). 단, 이 상한은 계약 기간 중 전세를 월세로 전환할 때 적용되며, 신규 계약의 월세 책정 자체를 직접 제한하지는 않습니다.
Q. 집주인이 상한보다 높은 전환율을 요구하면?
A. 계약 기간 중 전환이라면 상한 초과분은 무효를 주장할 수 있고, 초과 지급분 반환 청구도 가능합니다. 재계약 시점이라면 협상 근거로 법정 전환율과 주변 시세 전환율을 함께 제시하는 것이 효과적입니다.
Q. 전세와 월세, 어느 쪽이 유리한가요?
A. 내 여유 자금의 기대수익률과 전환율을 비교하면 됩니다. 전환율이 5%인데 내 돈을 예금(3%대)에 둘 수밖에 없다면 보증금을 올리고 월세를 낮추는 편이 유리합니다. 반대로 투자 수익률이 전환율보다 높다면 월세 부담이 낫습니다.