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거주 기간·금리·집값 상승률·재산세를 반영해 선택을 비교합니다.
5년 후 총비용 (매매: 평가차익 반영, 전세: 기회비용 기준)
재산세 연간 추정: 98만원 (980,000원)
매매 총비용: 3,974만원 (39,749,909원)
전세 총비용: 6,750만원 (67,500,000원)
손익분기점: 약 3년 거주 시 매매 유리
매매가 유리한지, 전세가 유리한지. 이 답은 집값이 얼마나 오르냐에 달려있습니다. 그리고 그건 아무도 확실히 알 수 없어요. 다만 세금·대출 비용·보유 부담을 종합하면 지금 내 상황에서 어느 쪽이 더 안전한 선택인지는 따져볼 수 있습니다.
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언제 거래 예정이세요?
매매
전세
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이 비교의 결론을 가장 크게 바꾸는 변수는 금리도 상승률도 아니라 ‘몇 년 살 것인가’입니다. 직장·학군·가족 계획상 4년 이상 한곳에 살 가능성이 높다면 매매의 거래비용이 희석되고, 2년 안에 움직일 가능성이 크다면 전세의 유연성이 값어치를 합니다. 기간을 먼저 정하고 계산기를 돌려보세요.
상승률을 하나만 넣으면 그 가정에 결론이 끌려갑니다. 상승률 -1% / 0% / +2%처럼 세 가지 시나리오로 각각 계산해서, 세 경우 모두 매매가 유리할 때만 확신을 갖는 방식이 안전합니다. 결과가 시나리오마다 뒤집힌다면 아직 결정할 때가 아니라는 신호입니다.
Q. 매매와 전세, 총비용은 뭘 비교하는 건가요?
A. 매매는 취득세·보유세·대출이자·기회비용에서 집값 상승분을 뺀 값, 전세는 보증금 기회비용(또는 전세대출 이자)과 이사 비용의 합입니다. 단순 월 부담이 아니라 거주 기간 전체의 총비용으로 비교해야 정확합니다.
Q. 얼마나 오래 살아야 매매가 유리한가요?
A. 거래비용(취득세·중개수수료 등 집값의 약 2%)을 회수해야 하므로 통상 거주 기간이 길수록 매매가 유리해집니다. 2년 이하 단기 거주라면 전세가 유리한 경우가 많고, 손익분기점은 금리와 상승률 가정에 따라 크게 달라집니다.
Q. 집값이 안 오르면 매매는 무조건 손해인가요?
A. 아닙니다. 전세도 보증금의 기회비용과 2년마다의 이사·재계약 리스크가 있습니다. 집값이 보합이어도 주거 안정성과 임대료 상승 회피라는 값이 있어, 실거주 목적이라면 상승률 0% 가정에서도 비교해볼 가치가 있습니다.
Q. 이 계산에서 빠진 변수는 없나요?
A. 1세대 1주택 양도세 비과세(시세차익 12억까지 비과세 가능), 청약 기회 상실, 재산세·종부세 변화 등은 개인 상황에 따라 달라 간이 계산에 전부 담기 어렵습니다. 금액이 크다면 세무사와 함께 검토하세요.