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보증금과 근저당, 공시지가를 기반으로 전세 위험도를 빠르게 점검합니다.
아파트 기준 분석 결과
참고 점수 100점 (안전)
위험도 게이지 (부담/기준 비율)
약 0% (참고)
보증금 회수 (간이): 약 99%
본 진단은 참고용이며 등기부등본·권리관계와 다를 수 있습니다.
숫자가 안전해 보여도, 등기부등본은 또 다른 이야기를 하고 있을 수 있습니다. 근저당 외에도 가처분·가압류·예고등기 같은 위험 신호는 이 계산기로는 잡히지 않아요. 계약서에 도장 찍기 전, 딱 한 번만 확인받으세요.
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전세 안전 체크리스트
등기부등본 확인
근저당권, 가압류, 압류, 전세권 설정 여부를 계약 직전 재확인하세요. 등기사항은 계약 후에도 변경될 수 있습니다.
전세가율 판단
전세 보증금이 집 시세의 80%를 넘으면 위험 구간입니다. 역전세·깡통전세 위험이 있어 보증보험 가입이 필수입니다.
확정일자·전입신고
계약 당일 또는 잔금 전에 확정일자를 받고 전입신고를 완료해야 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
임대인 세금 체납
임대인의 미납 세금이 있으면 전세 보증금보다 국세·지방세가 먼저 변제됩니다. 납세증명서를 요청하세요.
전세 사기는 대부분 집주인의 과도한 채무, 허위 시세, 무자본 갭투자에서 시작됩니다. 전세보증금이 집값의 대부분을 차지하는 상황에서 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 계약 전 공시지가와 근저당을 반드시 확인하고, 전세가율이 80%를 넘으면 전세보증보험 가입을 강력히 권장합니다.
HUG(주택도시보증공사) 전세보증보험은 전세가율 100% 이하인 경우 가입 가능합니다. 아파트, 오피스텔, 다세대·연립주택 모두 해당됩니다. 보증료는 보증금의 연 0.128~0.154% 수준입니다. 가입 기한은 전세계약 기간의 절반이 지나기 전까지입니다.
Q. 전세 안전 진단기는 어떤 기준으로 계산하나요?
A. 전세보증금과 근저당 합계가 공시지가의 몇 %인지를 기준으로 위험도를 판단합니다. 60% 이하는 비교적 안전, 80% 초과는 위험으로 분류합니다.
Q. 공시지가를 모를 때는 어떻게 하나요?
A. 보증금의 약 70% 수준을 공시지가로 추정하는 자동 계산 옵션을 사용하면 됩니다. 정확한 공시지가는 국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.
Q. 전세보증보험은 반드시 가입해야 하나요?
A. 의무는 아니지만 강력히 권장합니다. 전세가율이 높거나 집주인의 채무가 많은 경우 보증보험이 유일한 안전장치가 될 수 있습니다. HUG, SGI서울보증, HF에서 가입 가능합니다.
Q. 전세 계약 전 꼭 확인해야 할 것은?
A. 등기부등본(근저당·가압류·압류 여부), 건축물대장(위반건축물 여부), 임대인 납세증명서, 확정일자 및 전입신고 계획을 반드시 확인하세요.