전세 계약 순서와 사기 예방: 계약 전부터 만기 반환까지 5단계

전세 계약은 계약 전 확인 → 계약일 → 잔금·전입 → 거주 중 → 만기·반환의 다섯 단계로 진행됩니다. 보증금을 지키는 핵심 장치가 단계마다 다르기 때문에, 한 번에 몰아서 확인하기보다 시점에 맞춰 나눠 확인하는 것이 안전합니다.

아래 표는 단계별로 언제, 무엇을 확인하고, 어떤 도구로 계산하면 되는지 정리한 지도입니다. 각 단계의 자세한 방법은 이 글의 해당 소제목과 하단의 관련 글에서 이어집니다.

가장 먼저 할 일은 이 집의 시세와 이미 잡혀 있는 빚을 한 줄에 적는 것입니다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·비슷한 면적의 최근 매매가를 확인하고, 빚은 인터넷등기소에서 등기부등본(등기사항전부증명서)을 발급해 을구의 근저당 채권최고액을 봅니다. 채권최고액은 실제 대출 원금보다 보통 20% 안팎 높게 설정되므로, 보수적으로는 채권최고액 그대로 빚으로 계산합니다.

여기에 내 보증금을 더한 금액이 시세의 몇 퍼센트인지가 이른바 전세가율입니다. 선순위 빚과 보증금의 합이 시세의 70%를 넘으면 경매로 넘어갔을 때 보증금 일부를 잃을 위험이 커지고, 80%를 넘으면 계약을 다시 생각해야 하는 수준으로 봅니다. 빌라·오피스텔처럼 실거래가 드문 주택은 시세 자체가 부풀려져 있을 수 있어 공시가격과 함께 비교하는 것이 안전합니다.

계약 상대방이 등기부상 소유자 본인인지 신분증으로 확인하고, 대리인이라면 인감증명서가 첨부된 위임장을 받아 소유자에게 직접 전화로 의사를 확인합니다. 보증금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내야 합니다. 대리인 계좌나 제3자 계좌로 보내면 나중에 반환을 다툴 때 불리해집니다.

임대인의 세금 체납도 중요합니다. 집이 경매로 넘어가면 당해세 등 일부 세금은 세입자보다 먼저 배당받을 수 있기 때문입니다. 2023년 4월부터는 보증금이 일정 금액(1천만 원)을 넘는 임차인이라면 계약 후 입주 전까지 임대인 동의 없이도 세무서에서 임대인의 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 계약 전이라면 임대인에게 납세증명서를 요청하고, 거부한다면 그 자체를 위험 신호로 보는 것이 좋습니다.

특약은 사고가 났을 때 내 주장을 뒷받침하는 유일한 문서 근거입니다. 구두로 '잔금 전에 대출 갚을게요'라고 들었다면 반드시 문장으로 남겨야 합니다. 특약은 추상적인 표현보다 날짜·금액·행위가 구체적일수록 효력을 다투기 어렵습니다.

계약일과 잔금일 사이에 집주인이 추가 대출을 받거나, 채권자가 가압류를 거는 일이 실제로 일어납니다. 그래서 잔금을 보내기 직전, 당일 발급한 등기부등본으로 계약일과 달라진 점이 없는지 확인해야 합니다. 달라졌다면 잔금을 멈추고 특약에 따라 처리합니다.

잔금을 보낸 날 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 대항력은 '주택 인도 + 전입신고'를 마친 다음 날 0시에 생기기 때문에, 같은 날 집주인이 근저당을 설정하면 은행이 먼저 순위를 가져갑니다. 이 하루의 공백을 줄이기 위해 잔금일 당일 전입신고를 하고, 특약으로 '잔금일 다음 날까지 권리 변동 금지'를 넣어두는 것입니다.

입주 후 가장 확실한 안전장치는 전세보증금반환보증입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 가운데 가입 가능한 곳을 확인해 계약 기간의 절반이 지나기 전에 가입하세요. 상품별 신청 기한과 가입 요건(보증금 한도, 주택가격 대비 비율)이 다르므로 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인해 두는 것이 좋습니다.

보증료는 보증금과 주택 유형에 따라 연 0.1%대 수준이며, 청년·신혼부부 등은 지자체 보증료 지원을 받을 수 있습니다. 보증보험에 가입해 두면 임대인이 만기에 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관에 이행을 청구할 수 있습니다.

주택임대차보호법상 임대인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려야 합니다. 둘 다 아무 통지를 하지 않으면 계약은 같은 조건으로 2년 묵시적으로 갱신되고, 이때 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있으며 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 해지 효력이 생깁니다.

계속 살고 싶다면 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약갱신요구권을 쓸 수 있습니다. 1회에 한해 2년 연장되고, 보증금 증액은 5% 이내로 제한됩니다. 어느 쪽이든 문자·이메일·내용증명처럼 날짜가 남는 방식으로 알려야 나중에 다툼이 생겨도 입증할 수 있습니다.

계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 이사 전에 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하는 것이 첫 순서입니다. 임차권등기가 마쳐진 뒤에는 이사하고 전입을 옮겨도 기존 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 등기가 완료되기 전에 전입을 먼저 옮기면 안 됩니다.

전세보증금반환보증에 가입했다면 임차권등기 등 보증기관이 요구하는 절차를 거쳐 보증 이행을 청구합니다. 보증보험이 없다면 내용증명 발송, 지급명령이나 보증금반환소송, 경매 신청 순으로 진행하며, 대한법률구조공단에서 무료 법률상담을 받을 수 있습니다.