월세 vs 전세, 무엇이 유리할까: 전월세전환율로 실제 부담 비교하는 법

전세의 비용은 '보증금을 다른 곳에 두었을 때 얻을 수 있었던 이자(기회비용)'와 '전세대출 이자'의 합입니다. 월세의 비용은 '월세 × 12'에 '보증금의 기회비용'을 더한 값입니다. 여기서 보증금은 돌려받는 돈이므로 비용이 아닙니다. 사라지는 것은 그 돈이 묶여 있는 동안의 이자뿐입니다.

예를 들어 전세 3억 원 중 2억 원을 대출(연 4%)로 마련하고 1억 원은 예금(연 3%)에서 뺐다면, 전세의 연간 비용은 대출 이자 800만 원 + 예금 이자 포기 300만 원 = 1,100만 원입니다. 같은 집이 보증금 5천만 원에 월세 100만 원이라면, 월세 1,200만 원 + 보증금 기회비용 150만 원 = 1,350만 원입니다. 이 조건에서는 전세가 연 250만 원 유리합니다.

주택임대차보호법은 계약 기간 중 보증금을 월세로 바꿀 때 적용할 수 있는 전환율의 상한을 정해두었습니다. 현재 기준은 한국은행 기준금리에 연 2%포인트를 더한 비율입니다. 임대인이 이보다 높은 비율로 월세를 요구하면 초과분은 효력이 없습니다.

이 상한은 신규 계약에는 직접 적용되지 않지만, 시장에서 제시된 조건이 합리적인지 가늠하는 기준으로 쓸 수 있습니다. 보증금 1억 원을 줄이는 대가로 월세를 얼마나 더 내는지 계산해 보고, 그 비율이 내 대출금리보다 높다면 보증금을 늘리는 쪽(전세에 가까운 쪽)이 유리합니다.

계산상 전세가 유리해도 보증금 규모가 크고 집의 권리관계가 불안하다면 위험 비용을 따로 봐야 합니다. 보증금을 잃을 가능성이 조금만 있어도 기대 손실은 연간 비용 차이를 쉽게 넘어섭니다. 전세를 택한다면 보증보험 가입이 가능한 집인지부터 확인하세요.

월세는 세액공제로 부담을 줄일 수 있습니다. 총급여 8천만 원 이하 무주택 세대주 등 요건을 갖추면 연간 월세액(한도 1,000만 원)의 15~17%를 세액공제받을 수 있습니다. 월세 100만 원이면 연 180만~204만 원을 돌려받는 셈이라, 앞의 예시에서 차이가 거의 사라집니다.

이 비교의 결론은 금리에 크게 좌우됩니다. 대출금리가 오르면 전세 비용이 올라가고, 예금금리가 오르면 월세 보증금의 기회비용과 전세 자기자금의 기회비용이 함께 올라갑니다. 그래서 '전세가 유리한 시기'와 '월세가 유리한 시기'가 번갈아 나타납니다.

변동금리 전세대출을 쓴다면 금리가 1%포인트 오를 때 연간 비용이 얼마나 늘어나는지도 계산해 두세요. 2억 원 대출이면 연 200만 원이 늘어납니다. 월세는 계약 기간 동안 금액이 고정되므로 예측 가능성이라는 장점이 있습니다.

신축매입임대처럼 공공이 민간 주택을 매입해 공급하는 임대주택은 시세보다 낮은 임대료가 장점입니다. 다만 정책 발표와 실제 입주자 모집은 다른 단계입니다. 공급 확대 정책이 시행돼도 약정·착공·준공·매입을 거쳐 별도의 모집공고가 나와야 신청할 수 있습니다.

공고가 나오면 자격(소득·자산·무주택), 임대보증금과 월 임대료, 최대 거주기간, 관리비, 입주 예정일을 한 표에 정리해 일반 전·월세와 같은 기준(연간 실제 비용)으로 비교하세요. LH청약플러스 등 공식 채널의 공고번호를 확인하고, 계약금이나 상담비를 먼저 요구하는 광고는 사칭을 의심해야 합니다.