중개수수료 계산과 협상: 법정 상한 요율표와 협의 타이밍

주택 중개보수는 거래금액 구간별 상한 요율과 일부 구간의 한도액으로 정해집니다. 2021년 10월 개정으로 고가 구간 요율이 세분화됐고, 시·도 조례로 구체적인 요율이 정해집니다. 아래는 서울시 기준의 일반적인 매매 상한입니다.

전세 거래금액은 보증금이고, 월세는 '보증금 + 월세 × 100'(이 금액이 5천만 원 미만이면 '보증금 + 월세 × 70')을 거래금액으로 봅니다. 예를 들어 보증금 1억 원에 월세 50만 원이면 1억 + 5천만 = 1억 5천만 원이 거래금액입니다.

매매가 8억 원 아파트라면 상한은 8억 × 0.4% = 320만 원입니다. 전세 4억 원이면 4억 × 0.3% = 120만 원입니다. 이 금액이 최대치이며, 실제 금액은 이 범위 안에서 협의합니다.

중개사무소가 일반과세자라면 중개보수에 부가가치세 10%가 별도로 붙을 수 있습니다. 간이과세자는 부가세 부담이 다릅니다. 협의할 때 '부가세 포함인지 별도인지'를 반드시 확인하세요. 나중에 금액 차이로 다투는 흔한 원인입니다.

협의의 가장 좋은 타이밍은 중개를 의뢰할 때, 늦어도 계약서를 쓰기 전입니다. 계약이 끝난 뒤에 깎아달라고 하면 이미 서비스를 받은 상태라 협상력이 약하고 관계도 불편해집니다. 여러 사무소를 비교하는 단계에서 '상한 대비 몇 퍼센트로 해주실 수 있는지' 묻는 것이 자연스럽습니다.

협의 금액은 중개대상물 확인·설명서나 별도 약정으로 문서에 남기세요. 구두 약속은 잔금일에 '그런 말 한 적 없다'로 끝나기 쉽습니다.

중개보수는 중개사가 법적 의무를 다했을 때 받는 대가입니다. 중개사는 권리관계, 공법상 제한, 시설 상태 등을 확인해 중개대상물 확인·설명서에 적어 설명하고 교부해야 합니다. 설명이 부실해 손해가 생기면 중개사에게 책임을 물을 수 있고, 중개사는 이를 위해 보증보험이나 공제에 가입해 있습니다.

보수를 협의할 때 가격만이 아니라 확인·설명을 충실히 해주는지도 함께 보세요. 전세라면 선순위 보증금 확인, 매매라면 공법상 제한 확인처럼 핵심 설명을 제대로 해주는 중개사가 결국 더 싼 선택일 수 있습니다.