고정·변동·주기형 주담대 비교법: 금리 0.3%p 차이가 30년 동안 만드는 돈

대출 3억 원을 30년 원리금균등으로 갚을 때, 금리 4.0%와 4.3%의 월 상환액 차이는 약 5만 원입니다. 작아 보이지만 30년이면 총이자 차이가 약 1,900만 원에 이릅니다. 금리 차이가 0.5%포인트면 월 약 9만 원, 총이자 약 3,200만 원 차이입니다.

현실에서는 대부분 30년을 다 채우지 않고 중간에 갈아타거나 상환하므로, 실제 비교는 '내가 이 대출을 유지할 기간' 동안의 이자 차이로 하는 것이 정확합니다. 5년 안에 갈아탈 계획이라면 그 5년 동안의 금리와 중도상환수수료가 더 중요합니다.

변동금리는 기준금리(COFIX, 금융채 등)에 가산금리를 더해 일정 주기(보통 6개월)마다 바뀝니다. 금리가 내릴 때 바로 혜택을 보지만 오를 때도 바로 부담이 커집니다. 혼합형은 처음 5년 등 일정 기간 고정 후 변동으로 바뀌고, 주기형은 5년마다 그 시점 금리로 다시 고정합니다.

순수 고정금리는 만기까지 금리가 같아 예측 가능성이 가장 높지만, 보통 초기 금리가 더 높습니다. 정책모기지(보금자리론 등)는 장기 고정금리 구조가 많아 금리 변동 위험을 줄이고 싶은 실수요자에게 자주 쓰입니다.

스트레스 DSR은 금리 변동 위험이 큰 상품일수록 심사용 금리를 높게 잡습니다. 그래서 변동금리는 초기 금리가 낮아도 한도가 가장 적게 나오고, 고정기간이 길수록 한도가 늘어나는 경향이 있습니다.

필요한 금액이 한도에 빠듯하다면 금리만 보고 결정할 수 없습니다. 원하는 금액을 받을 수 있는 유형 중에서 총이자가 가장 적은 상품을 고르는 순서가 맞습니다.

같은 은행 안에서도 우대금리 조건에 따라 실제 금리가 달라집니다. 급여이체, 카드 실적, 자동이체 조건을 채우지 못하면 우대가 빠지고, 조건 유지 기간도 상품마다 다릅니다.