부동산 상속세: 사전증여 10년 합산과 부동산 평가 방법부터 확인하세요

상속개시일(사망일) 전 10년 이내에 상속인에게 증여한 재산, 5년 이내에 상속인이 아닌 사람(손자녀, 며느리·사위 등)에게 증여한 재산은 상속재산에 더해 상속세를 계산합니다. 누진세율 구조에서 과세표준을 낮추려는 분산 증여를 막기 위한 장치입니다.

합산된다고 세금을 두 번 내는 것은 아닙니다. 증여할 때 낸 증여세는 상속세에서 공제됩니다. 다만 합산으로 과세표준이 올라가 더 높은 세율 구간이 적용될 수 있고, 증여 당시 가격으로 합산되므로 이후 값이 많이 오른 부동산은 오히려 사전증여가 유리했던 결과가 되기도 합니다.

상속세는 '상속재산 + 사전증여재산 − 채무·장례비 − 상속공제'로 과세표준을 구한 뒤 세율을 곱합니다. 상속공제는 일괄공제 5억 원(또는 기초공제와 인적공제 합계 중 큰 금액)과 배우자가 있을 때의 배우자상속공제(최소 5억 원, 실제 상속분에 따라 최대 30억 원)가 가장 큽니다.

배우자와 자녀가 있다면 최소 10억 원까지는 상속세가 없는 경우가 많다고 하는 이유가 이 두 공제입니다. 다만 사전증여재산이 있으면 공제 적용 한도가 줄어들 수 있고, 금융재산공제·동거주택상속공제 등 요건별 공제도 있어 실제 계산은 달라집니다. 상속세제 개편 논의도 계속되고 있으니 신고 시점 법령을 확인하세요.

상속재산은 상속개시일 현재 시가로 평가합니다. 시가는 상속개시일 전후 6개월 이내의 해당 재산 매매가액, 감정가액, 수용·경매·공매가액이 우선이고, 없다면 비슷한 재산의 매매사례가액(유사매매사례가액)을 씁니다. 그래도 없으면 공시가격 등 기준시가로 평가합니다.

아파트는 같은 단지 비슷한 면적의 거래가 많아 유사매매사례가액으로 평가되는 경우가 대부분입니다. 반면 단독주택·토지·꼬마빌딩처럼 비교 거래가 드문 부동산은 기준시가로 평가되면 시가보다 낮아질 수 있는데, 국세청은 이런 비주거용 부동산을 감정평가해 과세하는 사례를 늘려 왔습니다. 평가 방법을 미리 예상하지 않으면 세액이 크게 어긋날 수 있습니다.

상속세는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내에 신고·납부해야 하며(피상속인이나 상속인이 외국에 주소를 둔 경우 9개월), 기한 내 신고하면 신고세액공제(3%)를 받을 수 있습니다. 세액이 크면 분납이나 연부연납을 신청할 수 있습니다.

정부24의 '안심상속 원스톱서비스'로 사망자의 금융·토지·자동차·세금 등 재산 조회를 한 번에 신청할 수 있습니다. 상속재산 파악이 끝나야 협의분할과 평가가 가능하므로 사망 신고 직후 신청하는 것이 좋습니다.