주담대 대환, 금리 차이만 보면 손해입니다: 총비용 손익분기 계산법

가장 큰 비용은 기존 대출의 중도상환수수료입니다. 보통 대출 실행 후 3년 이내에 상환하면 부과되고, 남은 기간에 비례해 줄어드는 방식이 일반적입니다. 2025년 1월부터 금융권이 실제 발생 비용 위주로 수수료를 산정하도록 제도가 바뀌면서 수수료율이 전반적으로 낮아졌지만, 은행과 상품마다 다르므로 대출 약정서나 은행 공시로 확인해야 합니다.

새 대출에는 근저당 설정 관련 비용과 인지세가 듭니다. 주택담보대출의 근저당 설정비는 원칙적으로 은행이 부담하지만, 인지세는 대출금액 구간에 따라 금융회사와 차주가 나눠 냅니다. 기존 근저당 말소 비용과 감정평가 등 부대비용도 목록에 넣으세요.

대출 잔액 3억 원, 기존 금리 4.8%에서 4.2%로 갈아탄다고 해봅시다. 금리 차이 0.6%포인트로 첫해 이자 절감액은 대략 연 180만 원, 월 15만 원 수준입니다(원금이 줄면서 절감액도 조금씩 줄어듭니다).

중도상환수수료가 잔여 기간 비례로 약 90만 원, 인지세·말소 등 부대비용이 약 20만 원이라면 대환 총비용은 110만 원입니다. 110만 ÷ 15만 ≈ 7.3개월. 즉 8개월 이상 새 대출을 유지하면 이득입니다. 반대로 1년 안에 집을 팔 계획이라면 이득이 거의 없습니다.

대환은 새 대출이므로 현재 시점의 DSR과 LTV로 다시 심사받습니다. 기존 대출을 받을 때보다 규제가 강화됐거나 소득이 줄었다면 같은 금액을 다시 빌리지 못할 수 있습니다. 대환 가능 금액이 기존 잔액보다 적으면 차액을 현금으로 갚아야 합니다.

금리 유형도 비교해야 합니다. 변동금리에서 낮은 변동금리로 갈아타는 것과, 변동금리에서 고정기간이 긴 상품으로 갈아타는 것은 의미가 다릅니다. 금리 차이가 작더라도 앞으로의 금리 변동 위험을 줄이는 대환이라면 가치가 있을 수 있습니다.

온라인 대환대출 서비스를 이용하면 여러 금융회사의 조건을 한 번에 비교할 수 있습니다. 다만 비교 화면의 금리는 우대 조건이 모두 충족된 최저 금리일 수 있으니, 내 조건에서의 실제 금리를 확인해야 합니다.