전세보증금을 못 받았다면: 임차권등기부터 HUG 보증이행 청구까지 순서

계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 갱신하지 않겠다는 의사와 보증금 반환 요청을 기록이 남는 방식으로 보냅니다. 이 통지가 있어야 계약이 만료로 끝났다는 사실을 입증할 수 있고, 보증보험 청구에서도 핵심 서류가 됩니다.

집주인이 연락을 받지 않는다면 내용증명을 보내세요. 우체국에서 발송하면 발송 사실과 내용이 공적으로 남습니다. 답이 없더라도 통지했다는 사실 자체가 중요합니다.

임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 집 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차인 단독으로 신청할 수 있고, 등기가 완료되면 이후 이사하거나 주민등록을 옮겨도 이미 가진 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

핵심은 '등기 완료 후' 이사입니다. 신청만 하고 등기부에 기재되기 전에 전출하면 권리를 잃을 수 있습니다. 법원 결정과 등기 기입까지 시간이 걸리므로, 만료일 전후로 서둘러 신청하고 등기부등본으로 기재 여부를 직접 확인하세요.

전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관에 보증이행을 청구합니다. HUG 기준으로는 계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 사실, 임차권등기 완료 등 요건을 갖춰 청구하고, 심사를 거쳐 보증금이 지급됩니다. 지급 뒤에는 보증기관이 임대인에게 구상권을 행사합니다.

청구 시 흔히 요구되는 자료는 보증서, 임대차계약서, 계약 해지 통지 증빙, 임차권등기가 기재된 등기부, 주민등록 관련 서류 등입니다. 상품과 시점에 따라 요건이 달라질 수 있으니 청구 전 보증기관에 필요 서류 목록을 받아 한 번에 제출하는 것이 지연을 줄이는 방법입니다.

보증보험이 없다면 임대인을 상대로 직접 반환을 청구해야 합니다. 임대인이 다투지 않는다면 법원의 지급명령이 비교적 빠르고 비용이 적게 듭니다. 임대인이 이의를 제기하면 소송으로 넘어갑니다.

판결이나 지급명령이 확정되면 그 집에 강제경매를 신청할 수 있습니다. 경매 배당에서는 확정일자 순위와 선순위 채권에 따라 배당액이 결정되므로, 앞서 계산한 전세가율이 높을수록 전액 회수가 어려워집니다. 이 단계에서는 법률 전문가의 도움을 받는 것이 현실적입니다.

보증금 분쟁 중에 가장 흔한 실수는 등기 완료 전 전출, 열쇠 반납, 새 세입자 입주 허용입니다. 열쇠를 넘기면 점유를 포기한 것으로 해석될 여지가 생기고, 전출하면 대항력이 사라질 수 있습니다.

또한 집주인과의 연락은 전화보다 문자·이메일로 남기세요. '다음 달에 꼭 줄게요' 같은 약속도 기록이 있어야 나중에 지연손해금이나 합의 내용을 입증할 수 있습니다.