주택임대소득 2천만 원 이하: 분리과세와 종합과세, 무엇이 유리할까

모든 월세가 과세되는 것은 아닙니다. 부부 합산 1주택자의 월세 수입은 원칙적으로 비과세입니다. 다만 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택이나 국외주택의 월세는 1주택이어도 과세됩니다. 2주택 이상이면 월세 수입이 과세 대상이 됩니다.

전세보증금은 3주택 이상 보유하고 보증금 합계가 3억 원을 넘을 때 간주임대료로 과세될 수 있습니다. 이때 일정 면적·가격 이하 소형주택은 주택 수 계산에서 제외되는 특례가 있으니 보유 주택별 면적과 기준시가를 정리하세요.

국세청 안내상 주택임대 총수입금액이 연 2천만 원 이하면 분리과세를 선택할 수 있습니다. 분리과세는 다른 소득과 합치지 않고 주택임대소득에만 14% 단일 세율을 적용합니다.

계산은 '수입금액 − 필요경비 − 기본공제'입니다. 필요경비율은 임대사업자로 등록한 주택이 60%, 미등록 주택이 50%이고, 기본공제는 등록 400만 원, 미등록 200만 원입니다. 단 기본공제는 주택임대소득 외 종합소득금액이 2천만 원 이하일 때만 적용됩니다.

종합과세는 주택임대소득을 근로·사업·연금 등 다른 소득과 합쳐 6~45% 누진세율로 계산합니다. 다른 소득이 적어 합산 후에도 낮은 세율 구간(6%, 15%)에 머문다면 14% 분리과세보다 종합과세가 유리할 수 있습니다.

반대로 근로소득이 많아 이미 24% 이상 구간이라면 분리과세가 유리한 경우가 많습니다. 결국 '내 다른 소득이 어느 세율 구간인가'가 핵심입니다. 홈택스 모의계산으로 두 방식을 모두 계산해 비교하는 것이 가장 정확합니다.

주택임대소득은 세금뿐 아니라 건강보험료에도 영향을 줄 수 있습니다. 특히 가족의 피부양자로 등록된 경우, 임대소득 때문에 소득 요건을 넘으면 피부양자 자격을 잃고 지역가입자로 전환돼 보험료를 따로 내야 할 수 있습니다.

국세청 모의계산은 소득세 비교에 유용하지만 건강보험료 변화까지 보여주지는 않습니다. 은퇴 후 임대소득이 주 수입인 경우라면 세금과 건강보험료를 합친 총부담으로 판단하세요.

주택임대소득이 있는 사람은 관할 세무서에 사업자등록을 해야 하며, 미등록 시 가산세가 있을 수 있습니다. 지자체 임대사업자 등록은 별개로, 등록하면 필요경비율과 기본공제가 유리하지만 임대료 증액 제한 등 의무가 따릅니다.