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갭투자 실투자금 기준으로 보유세·양도세를 반영한 ROI를 추정합니다.
실투자금
2억 5,000만원 (250,000,000원)
예상 수익금
6,134만원 (61,349,712원)
ROI
24.5%
예상 양도세(간이, 장특공 반영)
1,205만원 (12,059,640원)
수익률 계산에서 가장 자주 빠지는 항목이 세금입니다. 취득할 때 취득세, 보유하면서 재산세, 팔 때 양도세까지 합산하면 예상보다 실수익이 낮은 경우가 많아요. 구조를 잘 짜면 세금을 줄이고 수익률을 올릴 수 있는 여지도 있습니다.
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언제 거래 예정이세요?
상승 시나리오 (5%): 1억 3,064만원 (130,641,547원)
동결 시나리오 (0%): -3,808만원 (-38,082,500원)
하락 시나리오 (-2%): -1억 533만원 (-105,337,942원)
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실투자금 1억으로 5억 집을 사면 집값 10% 상승 시 수익률 50%가 되지만, 10% 하락하면 내 돈의 절반이 사라집니다. 갭투자 검토 시에는 상승 시나리오와 함께 반드시 하락·역전세 시나리오의 손실액과 버틸 현금을 같이 계산하세요.
Q. 실투자금 기준 수익률이 왜 중요한가요?
A. 5억 집이 5천만 원 오르면 집값 기준 10%지만, 전세 4억을 끼고 1억으로 샀다면 실투자금 기준 50%입니다. 레버리지 투자에서는 내 돈 대비 수익률(ROI)이 실제 성과 지표입니다. 단, 하락할 때도 같은 배율로 손실이 커집니다.
Q. 수익률 계산에서 자주 빠뜨리는 비용은?
A. 취득세(다주택이면 8~12% 중과 가능), 보유 기간의 재산세·종부세, 수리·공실 비용, 그리고 매도 시 양도세입니다. 특히 다주택 양도세는 차익의 상당 부분을 가져갈 수 있어, 세전 수익률만 보면 착시가 생깁니다.
Q. 갭투자에서 가장 큰 리스크는 무엇인가요?
A. 역전세입니다. 만기 때 전세 시세가 내리면 차액을 현금으로 돌려줘야 합니다. 실투자금이 적을수록 수익률은 높지만, 보증금 반환 능력이 없으면 강제 매도로 이어질 수 있습니다. 보증금의 10% 이상 현금 여력을 확보한 상태에서 투자하는 것이 안전선입니다.
Q. 법인 투자와 개인 투자, 뭐가 다른가요?
A. 취득세·종부세·양도 차익 과세 구조가 완전히 다릅니다. 단기 매매는 법인이, 장기 1주택은 개인이 유리한 경우가 많지만 케이스마다 달라서 투자 규모가 커지면 세무사와 구조를 먼저 설계하는 것이 순서입니다.