부동산 세금 총정리: 살 때·가질 때·팔 때·물려줄 때 내는 세금

부동산 세금은 취득, 보유, 양도, 무상이전의 네 단계로 나뉩니다. 취득세·재산세는 지방세라 위택스나 시·군·구청에, 종합부동산세·양도소득세·증여세·상속세는 국세라 홈택스나 세무서에 냅니다.

같은 집이라도 주택 수, 보유·거주 기간, 받는 사람과의 관계에 따라 세율과 공제가 크게 달라집니다. 아래 표로 전체 구조를 먼저 보고, 해당하는 시점의 계산기로 내 숫자를 넣어 보는 것이 가장 빠릅니다.

주택 취득세는 1주택 기준 6억 원 이하 1%, 6억 원 초과 9억 원 이하는 1~3% 사이에서 집값에 비례해 오르고, 9억 원 초과는 3%입니다. 조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 8%, 세 번째부터 12%로 중과되며, 일시적 2주택은 기존 주택을 기한 안에 처분하는 조건으로 1주택 세율이 적용됩니다.

취득세에는 지방교육세(일반세율이면 취득세의 10%)가 붙고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더해집니다. 여기에 중개보수와 등기비까지 합치면 서울 5억 원 아파트 1주택 기준 현금으로 준비할 부대비용은 약 902만원(집값의 1.8%)입니다. 이 돈은 주택담보대출에 포함되지 않습니다.

재산세는 매년 6월 1일 기준 모든 주택 소유자가 내는 지방세이고, 종합부동산세는 공시가격 합계가 9억 원(1세대 1주택은 12억 원)을 넘는 사람만 추가로 내는 국세입니다. 둘 다 6월 1일 소유자에게 1년치가 부과되므로, 5~6월 매매라면 잔금일 하루 차이로 그해 보유세를 누가 낼지가 갈립니다.

재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(1세대 1주택 43~45%, 그 외 60%)을 곱한 과세표준에 세율을 적용합니다. 공시가격 3억 원 1주택이면 도시지역분·지방교육세까지 합쳐 연 30만원 정도이고, 본세가 20만 원 이하라 7월에 한 번에 고지됩니다. 세액이 그보다 크면 7월과 9월에 절반씩 나눠 냅니다.

1세대가 1주택을 2년 이상 보유하면 양도소득세가 비과세되고, 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 2년 이상 거주 요건도 채워야 합니다. 다만 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택은 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익에 과세됩니다.

비과세가 아니면 양도차익에서 장기보유특별공제(일반 연 2%, 최대 30%, 1세대 1주택은 보유·거주 각 연 4%, 최대 80%)와 기본공제 250만 원을 뺀 금액에 6~45% 기본세율을 적용합니다. 1년 미만 보유는 70%, 2년 미만은 60%의 단기 세율이 적용되고, 양도소득세의 10%가 지방소득세로 붙습니다.

증여세는 살아 있을 때 재산을 넘길 때 받는 사람이 내고, 상속세는 사망으로 재산이 넘어갈 때 상속인이 냅니다. 세율은 둘 다 과세표준 1억 원 이하 10%부터 30억 원 초과 50%까지 같은 구조지만, 공제 방식과 신고 기한이 다릅니다.

증여는 받는 사람 기준 10년 합산 공제(배우자 6억 원, 성년 자녀 5천만 원, 미성년 자녀 2천만 원)가 적용되고, 혼인·출산 시 부모에게 받은 재산은 1억 원을 추가로 공제받을 수 있습니다. 사망 전 10년 안에 상속인에게 증여한 재산은 상속세 계산 때 다시 합산되므로, 사전증여는 시기를 길게 보고 계획해야 합니다.